국회 기획재정위원회 소속 더불어민주당 홍성국 의원(세종특별자치시갑)이 한국부동산원으로부터 제출받은 자료에 따르면, 최근 3년간 갭투자가 서울시는 50%, 전국적으로는 30%가 넘었고, 이중 LTV 70% 이상인 거래는 전국적으로 63%에 이르며, 80% 이상인 거래도 43%에 달하는 것으로 확인됐다.
특히 갭투자는 서울, 인천, 경기의 경우 다세대주택을, 강원, 경남, 전북은 아파트를 대상으로 성행하고 있는데, LTV 70% 이상인 거래가 서울 57%, 인천 72%였고, 강원은 무려 89%인 것으로 나타났다.
2020년부터 올해 8월까지 전체 주택거래에서 부채가 차지하는 비율은 48%인 것으로 확인됐다. 이중 주택담보대출이 38%로 약 3분의1을 차지하며, 나머지는 임대보증금 및 신용대출, 약관 대출 등이다. 금융당국의 규제에서 벗어나는 임대보증금 등의 비중이 더 높은 것을 확인할 수 있다.
전체 주택거래시 차입 비중은 40~50대가 40%인 반면, 30대 이하는 약 60%까지 올라간다. 지금까지 레버리지 투자가 가능했던 것은 전세가격이 지속 상승했기 때문이다.
그러나 부동산가격 하락으로 역전세 내지 깡통전세가 발생한다면 높은 레버리지 투자자의 손실은 불가피할 것으로 보인다. 특히 갭 투자가 많은 지역의 부동산가격은 더욱 큰 폭으로 하락 할 가능성이 높은 상황이다.
무리한 갭 투자를 방치하게 되면 전세금 반환 보증제도 등으로 국민의 세금이 불필요하게 사용될 수 있으며, 세금이 부동산 투자자에게 이용되지 않도록 허점은 없는지 검토하고 개선하는 작업도 필요하다는 지적이다.
홍성국 의원은“그동안 LTV, DSR 규제 등 주택담보대출 중심으로 부동산 시장을 관리한 정부의 접근 방식에 변화가 필요하다”면서, “우선 갭 투자에 대한 실태를 정확히 파악하고, 정부가 세입자 보호에 노력해야 한다”고 밝혔다.
[첨부 1] 임대보증금 승계 거래 중 LTV 70%, LTV 80% 이상 거래 비중
☞ 임대보증금 승계 거래 : 전세를 끼고 집을 매입하는 거래로, 향후 주거 의사를 표시했다고
해도 높은 LTV 비율을 고려해 갭투자 거래로 인정함
☞ 대상기간 :2020.1 ~ 2022.8월
☞「주택취득자금 조달 및 입주계획서」상의 자료를 토대로 작성된 것으로, 명확히 구분되지 않고중복 반영된 금액이 있을 수 있으므로 참고하시기 바람
➣ LTV 70% 이상 ~ 80% 미만 [ 전국 : 63% ]
(단위 : %)
|
강원 |
전남 |
전북 |
충북 |
경북 |
충남 |
경남 |
광주 |
|
89 |
89 |
86 |
86 |
85 |
83 |
79 |
75 |
|
울산 |
인천 |
대전 |
세종 |
경기 |
서울 |
부산 |
제주 |
|
72 |
72 |
61 |
57 |
57 |
57 |
54 |
47 |
➣ LTV 80% 이상 [ 전국 : 43% ]
(단위 : %)
|
전남 |
강원 |
전북 |
경북 |
충북 |
충남 |
경남 |
광주 |
|
77 |
74 |
72 |
70 |
68 |
63 |
60 |
55 |
|
울산 |
세종 |
인천 |
서울 |
대전 |
경기 |
부산 |
제주 |
|
55 |
51 |
51 |
41 |
38 |
35 |
31 |
16 |
[첨부 2] 임대보증금 승계 거래 건수 및 부채 비중
(단위 : %)
|
구분 |
서울 |
전국 |
||
|
거래건수 비중 |
평균부채비중 |
거래건수 비중 |
평균부채비중 |
|
|
2019년 |
46 |
56 |
42 |
57 |
|
2020년 |
44 |
58 |
36 |
64 |
|
2021년 |
51 |
62 |
34 |
66 |
|
2022년 |
53 |
67 |
32 |
69 |
※ 출처 : 국토교통부 (한국부동산원) 제출자료 의원실 재정리
[첨부 3] 부채구성 비중 (최근3년 평균)
☞ 부채 중 “임대보증금 + 기타대출 + 기타”의 비중은 2/3 수준
(단위 : %)
|
구분 |
서울・경기 |
전국 |
||||||
|
주택담보대출 |
임대보증금 |
기타대출 |
기타 |
주택담보대출 |
임대보증금 |
기타대출 |
기타 |
|
|
2020.1 ~2022.8월 |
36 |
40 |
16 |
8 |
38 |
35 |
20 |
7 |
☞ 기타대출 : 신용대출, 보험약관 대출 등
☞ 기타 : 회사지원금, 가족 등을 통한 차입 등
※ 출처 : 국토교통부 (한국부동산원) 제출자료 의원실 재정리
[첨부 4] 연령별 레버리지 투자 비중
(단위 : %)
|
구분 |
30대 이하 |
40 ~ 50대 |
|
2018년 |
47.6 |
36.5 |
|
2019년 |
38.5 |
29.0 |
|
2020년 |
57.9 |
44.2 |
|
2021년 |
59.4 |
44.8 |
※ 출처 : 국토교통부 (한국부동산원) 제출자료
홍성국의원실 재정리
